Invertir en vivienda para alquilar en España siendo no residente (guía 2026)

Los pasos de la compra

Obtén primero el NIE (número de identidad de extranjero): es obligatorio para firmar ante notario, abrir una cuenta bancaria y pagar impuestos.

Abre una cuenta en un banco español: sirve para pagar el precio y los impuestos y, después, la comunidad y el IBI por domiciliación.

Comprueba el inmueble: la nota simple del Registro de la Propiedad indica el titular y las cargas; pide también el certificado energético, el último recibo del IBI y el certificado de la comunidad (sin deudas).

El contrato de arras reserva la vivienda, normalmente a cambio del 10 % del precio. Después se firma la escritura ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Los gastos de compra

Vivienda de segunda mano: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) lo fija cada comunidad autónoma. Orientativamente: en torno al 6 % en Madrid, el 7 % en Andalucía (Málaga) y el 10 % o más en Cataluña y la Comunidad Valenciana, con tipos más altos para viviendas caras. Comprueba el tipo vigente en el momento de la compra.

Vivienda nueva (vendida por un promotor): IVA del 10 % más Actos Jurídicos Documentados (AJD), entre el 0,4 % y el 1,5 % aproximadamente según la comunidad.

Suma notaría, registro y normalmente una gestoría o un abogado: en general entre el 1 y el 2 % del precio. En total, calcula entre un 8 y un 13 % del precio además de la vivienda.

El impuesto sobre el alquiler (IRNR)

Un propietario no residente paga el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) por los alquileres cobrados en España.

Residente en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein: 19 % del rendimiento neto. Puedes deducir la comunidad, el IBI, el seguro, las reparaciones, los intereses de la hipoteca y la amortización (3 % anual del valor de la construcción, sin el suelo).

Residente fuera del Espacio Económico Europeo (incluido el Reino Unido desde el Brexit, Estados Unidos…): 24 % del alquiler bruto, sin deducciones.

Se declara con el modelo 210. Desde 2024, las rentas del alquiler pueden agruparse y declararse una vez al año; consulta el calendario de la Agencia Tributaria para la fecha exacta.

Si la vivienda no está alquilada todo el año (por ejemplo, la usas en vacaciones), tributa una renta imputada por los periodos sin alquilar: el 1,1 % o el 2 % del valor catastral según su antigüedad.

Impuestos y gastos anuales

IBI, tasa de basuras según el municipio, cuota de la comunidad de propietarios y seguro de hogar.

Nuestro simulador incluye IBI, gastos, impuestos y la cuota de la hipoteca para calcular el cash flow real.

Las reglas del alquiler

Arrendamiento de vivienda: 5 años mínimo a voluntad del inquilino (7 si el arrendador es una empresa) y después 3 años de prórroga tácita.

La actualización anual de la renta está limitada por el índice IRAV que publica el INE: 2,54 % (09/2026).

En las zonas declaradas tensionadas (especialmente en Cataluña, incluida Barcelona), la renta de los nuevos contratos está limitada por un índice de referencia.

El alquiler turístico o de temporada requiere una autorización autonómica o municipal y, desde julio de 2025, un número de registro nacional: infórmate antes de comprar con ese fin.

Al vender

La ganancia patrimonial tributa al 19 % para un no residente. El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta de ese impuesto.

El ayuntamiento cobra además la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor del suelo).

Antes de empezar

Estas reglas generales no sustituyen un asesoramiento fiscal personalizado, sobre todo para aplicar el convenio de doble imposición entre España y tu país de residencia.

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