- Inicio
- Calculadoras
- Calculadora de plusvalía
Calculadora de la plusvalía municipal 2026 (Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga)
Calcula la plusvalía municipal (IIVTNU) que pagarás al vender una vivienda: método objetivo y método real, se aplica el más barato. Coeficientes oficiales 2026 y tipos de Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga.
| Método objetivo · el más bajo valor del suelo 45.000 € × coeficiente 0,12 × 29 % | 1566 € |
| Método real ganancia 120.000 € × proporción del suelo 40,9 % × 29 % | 14.236 € |
Vendedor no residente: retención del 3 % e impuesto sobre la ganancia
Si no eres residente fiscal en España, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda por ti. Después declaras la ganancia (modelo 210): 19 % de impuesto, menos el 3 % ya retenido.
| Ganancia patrimonial estimada | 98.434 € |
| Impuesto (IRNR 19 %) | 18.702 € |
| Retención del 3 % del comprador | − 9600 € |
| A pagar (modelo 210) | 9102 € |
Estimación: precio de venta − gastos de venta − plusvalía − (precio de compra + gastos de compra). Si la vivienda estuvo alquilada, la amortización reduce el valor de adquisición y aumenta la ganancia. Residentes en España: la ganancia tributa en el IRPF (del 19 % al 30 %).
Cómo se calcula la plusvalía municipal
- Es un impuesto municipal sobre el aumento de valor del suelo, que se paga cuando una vivienda cambia de dueño: venta, donación o herencia.
- Método objetivo: valor catastral del suelo en la fecha de venta × coeficiente según los años completos de tenencia (máximo 20) × tipo del municipio (máximo 30 %).
- Método real: (precio de venta − precio de compra, según las escrituras) × proporción del suelo en el valor catastral × tipo. El vendedor puede pedir el más bajo.
- Menos de un año de tenencia: el coeficiente se prorratea por meses completos.
- Venta al mismo precio o con pérdidas: no hay impuesto, pero hay que declarar la venta en el ayuntamiento aportando las dos escrituras.
Coeficientes oficiales (máximos legales)
| Años de tenencia | Ventas hasta el 30/11/2026 RDL 8/2023 | Ventas desde el 01/12/2026 RDL 29/2026 — pendiente de convalidación |
|---|---|---|
| menos de 1 año | 0,15 | 0,17 |
| 1 año | 0,15 | 0,16 |
| 2 años | 0,14 | 0,16 |
| 3 años | 0,14 | 0,17 |
| 4 años | 0,16 | 0,17 |
| 5 años | 0,18 | 0,19 |
| 6 años | 0,19 | 0,21 |
| 7 años | 0,20 | 0,23 |
| 8 años | 0,19 | 0,24 |
| 9 años | 0,15 | 0,25 |
| 10 años | 0,12 | 0,22 |
| 11 años | 0,10 | 0,18 |
| 12 años | 0,09 | 0,14 |
| 13 años | 0,09 | 0,12 |
| 14 años | 0,09 | 0,11 |
| 15 años | 0,09 | 0,11 |
| 16 años | 0,10 | 0,11 |
| 17 años | 0,13 | 0,11 |
| 18 años | 0,17 | 0,13 |
| 19 años | 0,23 | 0,20 |
| 20 años o más | 0,40 | 0,30 |
Tipos de las grandes ciudades
| Municipio | Tipo | Coeficientes |
|---|---|---|
| Madrid | 29 % | máximos legales |
| Barcelona | 30 % | propios (limitados por la ley) |
| València | 29,7 % | máximos legales |
| Málaga | 29 % | máximos legales |
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una venta, el vendedor. Si el vendedor no es residente en España, la ley obliga al comprador como sustituto del contribuyente, que normalmente la descuenta del precio. En una donación paga quien la recibe; en una herencia, los herederos.
¿Cuál es el plazo para pagarla?
30 días hábiles desde la venta. En herencias: 6 meses, prorrogables hasta 1 año si se solicita.
¿Se paga si vendo con pérdidas?
No. Si el precio de venta es igual o inferior al de compra (según las escrituras), no hay impuesto. Aun así, hay que presentar la declaración en el ayuntamiento con las dos escrituras.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el recibo anual del IBI: «valor catastral del suelo» y «valor catastral total». El titular también puede consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Cambian los coeficientes en diciembre de 2026?
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, fija una nueva tabla para las ventas desde el 1 de diciembre de 2026: más alta para tenencias de menos de un año hasta 16 años y más baja a partir de 17 años. Aún debe convalidarla el Congreso; las dos subidas anteriores (RDL 9/2024 y RDL 16/2025) fueron derogadas.
- Estimación orientativa: el cálculo oficial lo hace el ayuntamiento. Algunos municipios aplican coeficientes más bajos o una reducción del valor catastral.
- Herencia o donación: muchos ayuntamientos aplican bonificaciones (hasta el 95 % para la vivienda habitual del fallecido en algunas ciudades), no incluidas aquí.
Actualizado: 4 de noviembre de 2026 · Fuente: BOE (TRLRHL arts. 104 a 110, RDL 8/2023, RDL 29/2026), Agencia Tributaria Madrid, Ajuntament de Barcelona, Ajuntament de València, Ayuntamiento de Málaga.
Calcular los gastos de compra →
Analiza un anuncio antes de comprar →
¿Te interesa un anuncio?
Pega el enlace de Idealista: alquiler estimado, rentabilidad, impuestos y cash flow en segundos.
Analizar un anuncio gratis →