Investir dans l’immobilier locatif en Espagne quand on est non-résident (guide 2026)

Les étapes d’un achat

Obtenez d’abord un NIE (numéro d’identification des étrangers) : il est obligatoire pour signer chez le notaire, ouvrir un compte bancaire et payer les impôts.

Ouvrez un compte dans une banque espagnole : il sert à payer le prix, les taxes et, ensuite, les charges et l’IBI par prélèvement.

Faites vérifier le bien : la nota simple du registre de la propriété indique le propriétaire et les éventuelles hypothèques ; demandez aussi le certificat énergétique, le dernier reçu d’IBI et l’attestation de la copropriété (pas de charges impayées).

Le contrat d’arrhes (contrato de arras) réserve le bien, généralement contre 10 % du prix. La vente est ensuite signée devant notaire puis inscrite au registre de la propriété.

Les frais d’achat

Logement ancien : l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) est fixé par chaque région. À titre indicatif : environ 6 % à Madrid, 7 % en Andalousie (Málaga), 10 % ou plus en Catalogne et dans la Communauté valencienne, avec des taux qui augmentent pour les biens chers. Vérifiez le taux en vigueur au moment de l’achat.

Logement neuf (vendu par un promoteur) : TVA de 10 %, plus l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD), entre environ 0,4 % et 1,5 % selon la région.

Ajoutez le notaire, le registre et, le plus souvent, un gestionnaire (gestoría) ou un avocat : comptez en général 1 à 2 % du prix. Au total, prévoyez souvent 8 à 13 % du prix en plus du bien lui-même.

L’impôt sur les loyers (IRNR)

Un propriétaire non-résident paie l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) sur les loyers encaissés en Espagne.

Résident de l’Union européenne, de l’Islande, de la Norvège ou du Liechtenstein : 19 % du revenu net. Vous pouvez déduire les charges de copropriété, l’IBI, l’assurance, les réparations, les intérêts d’emprunt et l’amortissement (3 % par an de la valeur de la construction, hors terrain).

Résident hors de l’Espace économique européen (Royaume-Uni compris depuis le Brexit, États-Unis…) : 24 % du loyer brut, sans aucune déduction.

La déclaration se fait avec le modèle 210. Depuis 2024, les revenus locatifs peuvent être regroupés et déclarés une fois par an ; consultez le calendrier de l’Agencia Tributaria pour la date exacte.

Si le logement n’est pas loué toute l’année (par exemple utilisé pour vos vacances), un revenu fictif est taxé pour les périodes non louées : 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale selon l’ancienneté de celle-ci.

Les taxes et charges annuelles

IBI (taxe foncière municipale), taxe d’enlèvement des ordures selon la commune, charges de copropriété (comunidad) et assurance habitation.

Notre simulateur intègre l’IBI, les charges, l’impôt et la mensualité du crédit pour calculer le cash-flow réel.

Les règles de la location

Bail d’habitation : 5 ans minimum à la demande du locataire (7 ans si le bailleur est une société), puis 3 ans de reconduction tacite.

La révision annuelle du loyer est plafonnée par l’indice IRAV publié par l’INE : 2,54 % (09/2026).

Dans les zones déclarées « tendues » (notamment en Catalogne, dont Barcelone), le loyer des nouveaux contrats est encadré par un indice de référence.

La location touristique ou saisonnière demande une autorisation régionale ou municipale et, depuis juillet 2025, un numéro d’enregistrement national : renseignez-vous avant d’acheter dans ce but.

À la revente

La plus-value est imposée à 19 % pour un non-résident. L’acheteur retient 3 % du prix de vente et le verse au fisc en acompte de cet impôt.

La commune perçoit aussi la plusvalía municipal (impôt sur l’augmentation de valeur du terrain).

Avant de vous lancer

Ces règles générales ne remplacent pas un conseil fiscal personnalisé, notamment pour appliquer la convention fiscale entre l’Espagne et votre pays de résidence.

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