Sobre buy2rent.io: método, fuentes y limitaciones

buy2rent.io es una herramienta de análisis de inversión en alquiler en España. Pegas un anuncio (Idealista, Fotocasa, Habitaclia, pisos.com, yaencontre) y estima el alquiler de mercado, calcula la rentabilidad bruta y neta, los impuestos y el cash flow, y da una puntuación de inversión.

Quiénes somos

buy2rent.io es un proyecto independiente con sede en Madrid. No vende inmuebles, no cobra comisiones de agencia y no está vinculado a ningún portal inmobiliario.
Contacto: support@buy2rent.io.

Qué hace la herramienta

Lee el anuncio (texto, enlace o capturas): precio, superficie, habitaciones, planta, ascensor, estado, certificado energético.
Alquiler mensual calculado por el código: precio publicado del barrio (limitado a la media del distrito en Madrid y Barcelona, donde esas medias incluyen muchos alquileres temporales), si no la media del distrito, corregido según la superficie (los pisos pequeños se alquilan más caros por m²), con una horquilla baja / media / alta y su nivel de precisión. Medidas de precisión: ver las limitaciones más abajo.
Calcula la rentabilidad bruta y neta, la comunidad, el IBI, los impuestos (no residente UE/EEE, fuera de la UE o residente) y el cash flow con hipoteca, con el detalle mes a mes. Gastos incluidos: medio mes de vacío al año, comunidad, IBI, seguro (250 €/año), mantenimiento (5 % del alquiler) y, por defecto para no residentes, gestión por agencia (8 % del alquiler, desactivable). El impuesto mostrado es el del 1.er año: después sube porque los intereses deducibles bajan; la herramienta da también la estimación del año 10.
Da una puntuación de 1 a 10 con puntos fuertes, puntos débiles y un veredicto.

Fuentes de datos

Alquiler por barrio: informes mensuales de precios de oferta de Idealista, actualizados cada trimestre. Cobertura: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y la Costa del Sol (79 barrios y municipios).
Datos oficiales cargados automáticamente: IRAV e IPC (INE), índice de precios de vivienda en alquiler IPVA (INE), Euríbor (Banco de España).
Perfil socio-demográfico de los barrios: renta por hogar (INE, Atlas de distribución de renta) y paro regional (INE, EPA).
Gastos de compra: tipos de ITP y AJD 2026 de las 17 comunidades autónomas y aranceles oficiales de notarios y registros.

Cómo se elabora el análisis

Un modelo de IA (Claude, de Anthropic) lee el anuncio y redacta el análisis con los datos anteriores.
Unos controles automáticos en el servidor verifican el resultado: se impone la horquilla de alquiler calculada (la IA solo puede mover el alquiler medio un 10 % por una característica de la vivienda), se eliminan los puntos débiles que contradicen el anuncio y los datos que faltan nunca se presentan como un defecto de la vivienda.

Limitaciones

Los alquileres de referencia son precios pedidos en los anuncios, no rentas firmadas: la negociación suele bajarlos unos puntos. Probada con 444 alquileres, la estimación se desvía normalmente un 14 % del precio pedido, que queda dentro de la horquilla unas 6 veces de cada 10 y por debajo unas 2 de cada 10. El «caso prudente» (parte baja) no es, por tanto, un suelo. La prueba se basa sobre todo en Madrid; es menos sólida para Barcelona, Valencia y Málaga.
Los resultados son estimaciones orientativas y no constituyen asesoramiento financiero ni fiscal.
Fuera de las ciudades cubiertas, la herramienta aplica hipótesis prudentes.

Precios

2 análisis gratis, sin tarjeta.
Pase 24 horas: 9 €. Pase 7 días: 19 €. Suscripción mensual: 49 €.
Las calculadoras (subida del alquiler, gastos de compra, rentabilidad, hipoteca) y las páginas de alquiler por barrio son gratuitas.

Actualizado : 2026-11-03

Cómo evaluar la rentabilidad de un anuncio en España: hoja de cálculo, agencia o buy2rent.io →