À propos de buy2rent.io : méthode, sources et limites

buy2rent.io est un outil d’analyse d’investissement locatif en Espagne. Vous collez une annonce (Idealista, Fotocasa, Habitaclia, pisos.com, yaencontre) ; l’outil estime le loyer de marché, calcule le rendement brut et net, la fiscalité et le cash-flow, et attribue une note d’investissement.

Qui sommes-nous

buy2rent.io est un projet indépendant basé à Madrid. Il ne vend pas de biens, ne touche aucune commission d’agence et n’est lié à aucun portail immobilier.
Contact : support@buy2rent.io.

Ce que fait l’outil

Lecture de l’annonce (texte, lien ou captures d’écran) : prix, surface, pièces, étage, ascenseur, état, certificat énergétique.
Estimation du loyer mensuel calculée par le code : prix publié du sous-quartier (plafonné à la moyenne du district à Madrid et à Barcelone, où ces moyennes incluent beaucoup de locations temporaires), sinon moyenne du district, corrigé selon la surface (les petits logements se louent plus cher au m²), puis une fourchette basse / médiane / haute et son niveau de précision. Mesures de précision : voir les limites ci-dessous.
Calcul du rendement brut et net, des charges, de l’IBI, de l’impôt (non-résident UE/EEE, hors UE ou résident) et du cash-flow avec crédit, avec le détail mois par mois. Frais comptés : vacance d’un demi-mois par an, charges de copropriété, IBI, assurance (250 €/an), entretien (5 % des loyers) et, par défaut pour les non-résidents, gestion par une agence (8 % des loyers, désactivable). L’impôt affiché est celui de la 1re année : il augmente ensuite car les intérêts déductibles baissent ; l’outil donne aussi l’estimation de la 10e année.
Note d’investissement de 1 à 10 avec points forts, points faibles et verdict.

Sources de données

Loyers par quartier : rapports mensuels d’Idealista sur les prix de l’offre (loyers demandés), mis à jour chaque trimestre. Couverture : Madrid, Barcelone, Valence, Málaga et la Costa del Sol (79 quartiers et communes).
Données officielles chargées automatiquement : IRAV et IPC (INE), indice des prix du logement locatif IPVA (INE), Euribor (Banque d’Espagne).
Profil socio-démographique des quartiers : revenus par ménage (INE, Atlas de distribution des revenus) et chômage régional (INE, EPA).
Frais d’achat : taux d’ITP et d’AJD 2026 des 17 communautés autonomes, barèmes officiels des notaires et registres.

Comment l’analyse est produite

Un modèle d’IA (Claude, d’Anthropic) lit l’annonce et rédige l’analyse à partir des données ci-dessus.
Des contrôles automatiques côté serveur vérifient le résultat : la fourchette de loyer calculée est imposée (l’IA ne peut déplacer le loyer médian que de 10 % pour une caractéristique du bien), les points faibles qui contredisent l’annonce sont retirés, et les données manquantes ne sont jamais présentées comme un défaut du bien.

Limites

Les loyers de référence sont des loyers demandés dans les annonces, pas des loyers signés : la négociation les fait souvent baisser de quelques pour cent. Testée sur 444 locations, l’estimation s’écarte typiquement de 14 % du loyer demandé, et celui-ci se situe dans la fourchette environ 6 fois sur 10 : environ 2 fois sur 10 il est plus bas. Le « cas prudent » (bas de fourchette) n’est donc pas un plancher. La mesure porte surtout sur Madrid ; elle est moins solide pour Barcelone, Valence et Málaga.
Les résultats sont des estimations indicatives et ne constituent pas un conseil financier ou fiscal.
En dehors des villes couvertes, l’outil applique des hypothèses prudentes.

Tarifs

2 analyses gratuites, sans carte bancaire.
Pass 24 heures : 9 €. Pass 7 jours : 19 €. Abonnement mensuel : 49 €.
Les calculateurs (hausse de loyer, frais d’achat, rendement, crédit) et les pages de loyers par quartier sont gratuits.

Mise à jour : 2026-11-03

Comment évaluer la rentabilité d’une annonce en Espagne : tableur, agence ou buy2rent.io →