Loi espagnole sur le logement : IRAV, zones tendues et ce qui change pour un bailleur

Ce que contient la loi

La loi 12/2023 du 24 mai 2023 sur le droit au logement encadre la location d’habitation dans toute l’Espagne. Certaines mesures ne s’appliquent que si la région les active, comme les zones tendues.

La révision annuelle du loyer : l’IRAV

Pendant un bail, le loyer ne peut augmenter chaque année que dans la limite d’un indice publié par l’INE, l’IRAV (indice de référence pour l’actualisation des baux d’habitation). Il remplace l’indice des prix depuis 2025 pour les contrats signés après le 25 mai 2023.

Dernière valeur publiée : 2,54 % (09/2026). Elle est mise à jour automatiquement sur nos pages et dans chaque analyse.

Les zones de marché tendu

Une région peut déclarer des zones tendues. Dans ces zones, le loyer d’un nouveau contrat ne peut pas dépasser celui du contrat précédent (sauf exceptions), et les grands propriétaires sont plafonnés par un indice de référence.

La Catalogne applique ce dispositif depuis 2024, notamment à Barcelone. D’autres régions, comme Madrid, l’Andalousie ou la Communauté valencienne, avaient choisi de ne pas l’appliquer : vérifiez la situation actuelle de la commune avant d’acheter.

Durée des baux et frais

Bail de 5 ans minimum à la demande du locataire (7 ans si le bailleur est une société), puis 3 ans de reconduction tacite.

Les frais d’agence et de gestion de la location sont à la charge du propriétaire.

Les avantages fiscaux (résidents)

Pour un propriétaire résident fiscal en Espagne, le revenu net d’un logement loué comme résidence habituelle bénéficie d’une réduction de 50 %, portée jusqu’à 60, 70 ou 90 % sous conditions (travaux, jeunes locataires, baisse de loyer en zone tendue).

Ces réductions concernent l’impôt des résidents (IRPF). Un non-résident est imposé à l’IRNR selon ses propres règles : voir notre guide pour non-résidents.

Ce qu’il faut retenir pour investir

Calculez la rentabilité avec un loyer réaliste et une hausse limitée à l’IRAV, et vérifiez si la commune est en zone tendue.

buy2rent.io intègre la dernière valeur de l’IRAV dans chaque analyse d’annonce.